空き家処分で気をつけるべき落とし穴と対処法

1.空き家を放置するリスクと早期処分のメリット

管理コストがかかる

空き家を放置した場合、様々な管理コストが発生します。

まず、草木の手入れや雨漏り対策など、建物の維持管理に費用がかかります。例えば、隣地への植栽の越境や雨水の流出などで近隣トラブルになれば、さらに多額の費用が発生する可能性があります。

また、空き家は老朽化が進むため、定期的な点検や補修工事が必要となります。年月が経つにつれ、建物の価値は下がり続けますので、管理コスト以上の出費が見込まれます。

さらに、空き家には固定資産税がかかり続けます。都市部の空き家であれば、年間数十万円の固定資産税を支払う必要があります。

費用の種類	例
維持管理費	草刈り、雨漏り対策
補修費	建物の老朽化への対応
固定資産税	年間数十万円(都市部の場合)

このように、空き家を放置すれば、様々な管理コストがかさみ、大きな出費を強いられます。早期に空き家を適切に処分することが賢明な選択肢となります。

近隣トラブルの可能性

空き家を放置しておくと、様々な近隣トラブルに巻き込まれる可能性があります。主な事例を挙げると以下のようなものがあります。

トラブル内容	具体例
不審者の住み着き	空き家に不審者が住み着き、防犯上の問題が生じる
ごみの不法投棄	空き家敷地内にごみが不法投棄される
雑草や樹木の繁茂	空き家敷地内の雑草や樹木の繁茂による景観悪化
ねずみ、はちの発生	空き家に小動物やはちの巣ができる

このように、管理が行き届かない空き家は近隣の生活環境を脅かす要因になりかねません。近隣からの苦情やトラブルを未然に防ぐためにも、空き家の早期処分が賢明な選択肢と言えます。

老朽化による価値下落

空き家を長期間放置すると、建物の経年劣化が進行し、価値が下がってしまいます。外壁のひび割れや屋根の劣化、内部設備の破損など、様々な劣化が見られるでしょう。

主な劣化箇所	具体例
外壁・屋根	ひび割れ、劣化、落下
内部設備	設備の破損、水漏れ
木部	シロアリ被害、腐朽

このような劣化が進むと、建物の資産価値は大きく低下してしまいます。ひどい場合は取り壊しを余儀なくされ、更地での売却となることもあります。

空き家を適切に処分し、早期に次の所有者の手に移すことが重要です。定期的な点検や手入れを怠ると、建物の劣化は加速度的に進行しますので注意が必要です。

早期処分で税制優遇を受けられるかも

空き家の処分時期によっては、税制上の優遇措置を受けられる場合があります。例えば、相続税の申告期限内(原則として相続開始から10か月以内)に空き家を売却すれば、「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」が適用されることがあります。

この特例が適用されると、以下のように相続税の課税価格が一定の減額された価格で評価されるため、相続税の負担が軽くなります。

宅地の面積	課税価格の計算方法
240㎡以下の部分	1/5に減額
240㎡を超える部分	1/2に減額

ただし、この特例には一定の要件がありますので、詳細は税理士等の専門家に相談することをおすすめします。

また、老朽化した空き家を解体する場合は、解体費用の3分の2(上限あり)を所得税や個人住民税から控除できる「住宅ローン控除」の特例も利用できます。

このように、早期の空き家処分には税制面でのメリットがあるため、処分時期を検討する際の参考になります。

2.空き家の処分方法

不動産業者による売却

– 仲介売却

仲介売却は、不動産業者に空き家の売却を依頼する一般的な方法です。

売主と買主の希望条件をすり合わせながら、最終的な売買価格を決定します。空き家の立地条件や築年数、間取り、リフォーム状況などを総合的に勘案し、適正な査定を行います。

仲介業者によっては、以下のようなサービスを手掛けている場合もあります。

• 内覧会の実施
• インターネット広告の掲載
• モデルルームの設置
• リフォーム業者の紹介

売却活動に積極的に取り組む姿勢が買い手を引き付けやすく、高値での売却が期待できる点がメリットです。一方で、売却活動に時間を要する点は注意が必要です。

仲介売却では、売主と買主双方のニーズを的確に把握し、適切なマッチングを行う不動産業者の力量が鍵となります。信頼のおける業者の選定が重要です。

– 買取売却

買取売却は、不動産業者に空き家を一括で売却する方法です。仲介売却と比べると手続きが簡単で、売却までの期間も短縮できるというメリットがあります。

ただし、買取価格は査定評価額よりも割安になる傾向にあります。理由は、不動産業者側が転売する際のリスクを考慮するためです。

買取売却のメリット	買取売却のデメリット
手続きが簡単	買取価格が割安
早期売却が可能	転売先が不確定
交渉の手間が省ける	キャンセル料が発生する可能性あり

売主は複数の不動産業者から査定を受け、買取価格の比較検討が重要です。業者によっては、空き家の状況によっては買取を断られるケースもあるでしょう。

また買取後にキャンセル料が発生する場合もあるため、契約内容を確認しましょう。総合的に判断し、自身にとって最適な買取業者を選ぶことが賢明です。

第三者への譲渡

– 近隣地権者への譲渡

空き家の処分方法の一つとして、近隣の土地や建物の所有者に譲渡することが考えられます。 近隣地権者への譲渡のメリットとしては、以下のようなものがあげられます。

• 隣地との境界トラブルが起きにくい
• 相見積もりの必要がない
• 新たな開発計画に組み込みやすい

一方、デメリットとしては、以下のような点に注意が必要です。

デメリット	対処法
市場価格より低い金額での譲渡になる場合がある	不動産業者による査定額と比較する
買主が見つからない可能性がある	自治体の空き家バンクも視野に入れる

譲渡に当たっては、境界確認や名義人確認などの手続きが必須となります。近隣との信頼関係を損なわないよう、丁寧な対応を心がけましょう。

– 自治体の空き家バンクへの登録

空き家の処分方法の一つとして、自治体が運営する「空き家バンク」への登録があります。空き家バンクとは、売却を希望する空き家と購入希望者とをマッチングさせるための制度です。

登録を希望する際は、以下の手順が一般的です。

1. 自治体の空き家対策窓口へ問い合わせる
2. 物件の登録申請をする
3. 自治体による現地調査が行われる
4. 調査結果を踏まえ、登録の可否が通知される

登録された物件は、自治体のウェブサイトやパンフレットなどで公開されます。購入希望者は、そこから気に入った物件を探すことができます。

空き家バンク登録のメリット	デメリット
自治体が仲介するので安心	買主が見つからない可能性がある
広く購入希望者にアピールできる	登録期間に制限がある場合がある
手数料が安価または無料の場合がある	条件が合わない物件は登録できない

空き家の有効活用と地域の環境保全を目的とする制度ですので、ご検討されてはいかがでしょうか。

– 公益法人等への寄付

空き家の処分方法の一つとして、公益法人等への寄付があります。この方法は、空き家を公益法人や市民団体などの非営利法人に無償で提供することで、空き家の解体費用などの費用負担を軽減できる可能性があります。

例えば、以下のような法人などが空き家の寄付を受け付けている場合があります。

法人種別	説明
NPO法人	環境保護や地域振興などを目的とする市民団体
公益財団法人	教育、文化、学術、スポーツなどの公益活動を行う法人
大学・研究機関	研究目的で空き家を利用する場合がある

ただし、寄付を受け入れてもらえるかどうかは法人側の判断次第です。また、家財の処分や解体費用の一部負担が求められる場合もあります。法人側の条件をよく確認する必要があります。

自己利用

– リフォームして賃貸や自宅利用

空き家を手放さずに利用する方法として、リフォームして賃貸住宅や自宅として活用することができます。賃貸の場合、収入が得られるメリットがありますが、入居者の確保や管理が課題となります。一方、自宅利用の場合は管理の手間が省けますが、リフォーム費用がかさむ可能性があります。

リフォームの際は以下の点に注意しましょう。

• 予算と収支計画の立案
• 耐震性や老朽化具合の診断
• バリアフリー化の検討
• 省エネ性能の向上

いずれの場合も、利用目的や物件の状態に応じて、優先的に対応すべき箇所を見極めることが重要です。リフォーム業者の選定では、実績や価格、アフターサポートなどを総合的に検討しましょう。

リフォームのポイント	賃貸利用	自宅利用
予算	投資対効果を考慮	ライフプランに合わせる
内装	テナント目線	自身の好みで
バリアフリー	入居者層に合わせる	将来の利用を見据える
設備	省エネ性能重視	快適性重視

このように、リフォーム後の利用目的に合わせて、適切な工事計画を立てることが大切です。

3.売れない場合の対処法

大幅値下げ

空き家の売却が思うように進まない場合、大幅な値下げを検討する必要があります。一般的には、次のような基準で値下げ幅を決めるのが適切です。

期間	値下げ幅
3ヶ月目	5%程度
6ヶ月目	10%程度
9ヶ月目	15%程度
12ヶ月目	20%以上

売却相場からかけ離れた価格設定は売れ残る原因になります。また、客観的な価格査定に基づく適正な価格設定が重要です。

競合物件が多数ある場合は、より大胆な値下げが必要です。大幅値下げにより、早期売却のチャンスが生まれる可能性があります。ただし、あまりに安値では損失が大きくなるため、慎重に検討しましょう。

不動産業者変更

空き家の売却活動に行き詰まった場合、別の不動産業者に媒介を依頼することで、売却のチャンスを広げられます。新しい業者には次のようなメリットがあります。

• 新たな販売戦略を立てられる
• 新規の顧客層に物件を見せられる
• 専門性の高い営業マンが対応してくれる

一方で、新しい業者に依頼する際は以下の点に注意が必要です。

項目	内容
重複手数料	前の業者への手数料が発生する場合がある
重複広告費	新規広告費がかかる場合がある
契約期間	長期間の契約に縛られるリスクがある

新規業者の選定では、実績や専門性、営業力などを総合的に判断する必要があります。前の業者との契約内容を確認し、新旧業者間の連携にも配慮しましょう。

取り壊して更地売却

空き家を売却できない場合、最終的な選択肢として、建物を取り壊して更地のみを売却することができます。

更地売却のメリットは以下の通りです。

• 建物の維持管理コストが不要になる
• 土地価格が建物付きよりも高くなる可能性がある
• 買主の選択肢が広がり、売却しやすくなる

一方でデメリットもあります。

• 解体費用がかかる
  • 平均的な木造住宅(100㎡)で50万円~100万円程度
• 跡地の管理が必要になる
• 更地としての価値が低い場合もある

更地売却を検討する際は、以下の点に留意しましょう。

1. 建物の有害物質(アスベストなど)調査と処理
2. 解体業者の選定と解体計画の確認
3. 近隣への事前説明
4. 跡地の雑草対策など適切な管理

売主にとって最もリスクが低い方法ですが、費用と手間がかかるのがデメリットです。状況に応じて総合的に判断することが重要です。

相続土地国庫帰属制度の利用

相続した土地や建物を手放したい場合、最終的な選択肢として「相続土地国庫帰属制度」の利用があります。この制度を利用すれば、簡易な手続きで国に無償で土地を引き渡すことができます。

適用要件は以下の通りです。

要件
1. 所有者が既に亡くなっていること
2. 相続人がいないか、相続を放棄したこと
3. 借金がないこと
4. 土地に賃借権等の権利がないこと

この要件を満たせば、法務局に「国庫帰属手続請求書」を提出するだけで、国に無償で土地を引き渡すことができます。解体費用の負担もなく、税金も発生しません。

ただし、この制度には制限もあります。土地の権利関係が複雑な場合は利用できませんし、建物が残っている場合は取り壊さなければなりません。手続きには半年程度を要する点にも注意が必要です。

利用できるケースは限られますが、最終手段としてこの制度は有効な選択肢の一つと言えるでしょう。

4.処分に関する注意点と手続き

名義人確認と所有権移転手続き

空き家の処分に際しては、まず名義人を確認する必要があります。名義人とは、不動産の所有権を有する者のことです。名義人が複数いる場合は、全員の同意が必要となります。

名義人が確認できたら、次は所有権の移転手続きです。売買の場合は、買主と売主の双方で以下の手続きを行います。

1. 売買契約書作成
   • 物件の表示
   • 売買代金
   • 引渡期日など
2. 登記申請
   • 申請は最寄りの法務局で
   • 必要書類:売買契約書、印鑑証明書、登録免許税の納付など
3. 所有権移転
   • 登記完了で所有権が移転
   • 引渡しと売買代金の授受

譲渡や相続の場合も、手続きの内容は同様です。空き家の処分では、名義人の確認と所有権移転の手続きが重要なポイントとなります。

境界確定

空き家処分の際には、その土地の境界を確認し確定しておくことが重要です。なぜなら、境界が曖昧だと隣地との紛争が生じる可能性があり、売買や相続などの手続きにも支障が出るからです。

境界確定には主に以下の3つの方法があります。

方法	内容
旧地籍調査	地図や土地台帳を参考に境界を確認する
新地籍調査	測量の専門家に現地立ち会いの上で境界を確定してもらう
境界立会い	隣地所有者の同意を得て、立会いの上で境界を確定する

特に新地籍調査は費用がかさむものの、確実に境界を確定できるメリットがあります。隣地所有者との折り合いがつかない場合は、新地籍調査を行うことをおすすめします。

これらの方法により境界を確定した上で、空き家の売却や解体工事に着手することが賢明です。

家財処分と解体費用

空き家の処分を検討する際は、家財の処分と建物の解体に伴う費用を事前に把握しておくことが重要です。

まず家財の処分ですが、不用品を業者に依頼する場合、1点物の大型家具から生活用品まで種類によって処分料金が異なります。一括で業者に依頼すれば手間は省けますが、高額になる可能性があります。

5.空き家処分の補助金制度

空き家の処分には費用がかかりますが、補助金制度を活用すれば経済的負担を軽減できます。

国の「特定空家等に対する措置」の制度では、自治体が空き家の除却や修繕に係る費用の一部を補助しています。所有者負担が軽減されるほか、管理不全な空き家の発生を防止できる狙いがあります。

都道府県や市区町村によっては、この国の制度とは別に独自の補助金制度を設けている場合もあります。補助対象や補助率は自治体ごとに異なります。

補助金の申請には、以下のような書類が必要となる場合が多いです。

書類名	概要
申請書	所定の様式に必要事項を記入
登記事項証明書	空き家の所有権を証明する書類
見積書	除却や修繕の費用見積書
現況写真	現在の空き家の状況がわかる写真

補助金の交付決定後、工事などを行い、完了後に実績報告を行います。その後、補助金が交付されます。自治体によっては、事前協議を義務付けているところもあるので注意が必要です。

6.まとめ

空き家の処分については、早期に手続きを進めることが大切です。放置すれば老朽化が進み価値が下がるだけでなく、管理コストや近隣トラブルのリスクもあります。一方で、早期処分なら税制優遇措置を受けられる可能性があります。

処分方法は売却、譲渡、自己利用などさまざまですが、売れない場合は以下の対処が考えられます。

• 大幅値下げ
• 不動産業者変更
• 取り壊して更地売却
• 相続土地国庫帰属制度の利用

いずれの方法を選んでも、名義人の確認や所有権移転手続き、境界確定、家財処分など、様々な手続きが必要になります。自治体の空き家バンク登録や解体補助金制度を活用するのも有効な選択肢です。

空き家の早期処分により、将来のリスクを回避し、資産の有効活用を図ることができます。様々な選択肢を検討し、計画的に進めることが重要です。