resupan 所有している空き家でビジネスを
相続などで空き家を所有することになった、という方は多いと思います。
この空き家を活用できていない場合には、一体どのように対処すればよいのでしょうか？
2022年 現在の空き家事情
空き家問題が取り沙汰されるようになって久しいです。
総務省が2019年9月30日に公表した「平成30年住宅・土地統計調査」によると、日本の総住宅数6,240万7,000戸に対して空き家数848万9,000戸でした。
つまり、全体数に対しての空き家率は13.6%となります。
総住宅数、空き家数、空き家率共に過去最大の数値となっています。
平成30年住宅・土地統計調査｜総務省
これら過去最大の数字に対して、日本の人口は2008年の1憶2,808万人をピークに減少し続けています。
2022年1月1日時点では、1億2544万人（概算値）まで減っているのです。
人口が減っているのにも関わらず、総住宅数は増え続けている、つまり反比例の状態。当然、利活用されていない空き家がどんどん増えているのが今の日本の状況です。
平成27年度厚生労働白書｜厚生労働省
人口推計（令和3年（2021年）8月確定値，令和4年（2022年）1月概算値）｜総務省統計局
空き家を放置することは、デメリットでしかない
住まないからといって空き家を放置していませんか？
空き家を放置しておくとデメリットしかないということをここでは解説していきます。
・固定資産税がかかる
まず、空き家を放置することで毎年固定資産税が課されてしまいます。
・空き家が周囲に悪影響を与える可能性がある
さらに、前述の通り、日本国内では少子高齢化に伴ってこうした空き家が増え続けており、今後社会問題になることを懸念して、政府は「空き家対策特別措置法」を制定しています。空き家対策特別措置法では、空き家が近隣住民に悪い影響を及ぼしているといったことが認められた場合に、行政措置等が取られてしまいます。
具体的には「家が建っていれば土地の固定資産税が6分の1になる」という特例の適用を受けられなくなります。
その結果、支払うべき固定資産税の負担が最大で6倍になってしまいます。
また、空き家が放置されると雑草が生えたり、ゴミ捨て場になるというリスクもあります。
その結果異臭を放つようになり、近隣住民へ悪影響を及ぼすといったことも考えられます。
・倒壊する可能性がある
家屋が倒壊して、近隣に何らかの損害を与えてしまった場合、当然損害を補償しなければならなくなります。
この場合も余計な出費がかかります。
空き家の利活用
空き家は「貸す」「住む」「売る」などとした場合、当然きちんと管理されることになります。
だからこそ、放置ではなく何かに活用しましょう。
ただ、遠い田舎の実家を都心にいる子どもが相続した、などの場合、現地に足を運ぶことが難しいです。また郊外の物件で買い手が見つからない、ということもあり得るはずです。
空き家問題への取り組み①国や自治体の対策
まず、国と自治体の取り組みについて詳しく見ていきましょう。
中古住宅保証！DIY型賃貸の普及促進
少子高齢化という状況を背景に、今後日本では空き家問題が深刻化することが見込まれています。
しかし現在中古住宅の流通は十分ではありません。中古住宅を購入するのであれば新築住宅の購入を検討する、という方がまだまだ少なくありません。こうした中で政府は、中古住宅の流通を増やすために「安心R住宅」と呼ばれる中古住宅保証制度を作りました。
新耐震基準に適合しているかどうかなど、一定の基準を満たしていて、且つインスペクションを受けた住宅について、リフォームや修繕計画について情報提供を受けられる、という制度です。
この制度で保証が受けられれば、空き家の売却時にもより買い手が安心して住宅を購入できる、つまり買い手がつきやすくなります。
安心Ｒ住宅｜国土交通省
またDIY型賃貸と呼ばれる、借りた人がDIYしながら住み続ける住み方を後押ししています。
「契約書式例」や「ガイドブック」が作成されていて、それを使用することが可能です。
通常、賃貸に出す場合は貸主が改修を行った上で貸し出しますよね。
しかし、DIY型賃貸では借主が自分の好きなように改修できる、という非常に面白く目新しいメリットがあります。
この形であれば、補修作業などが不要なので遠隔地からの管理も楽になりますよね。
空き家活用のための補助金や相談サポートが
空き家を活用する場合、自治体が実施している補助金や相談サポートを受けられることもあります。
たとえば、東京都大田区には「大田区住宅リフォーム助成」という制度があります。
リフォームを大田区内の中小事業者に発注するなど、一定の条件を満たした場合には、リフォーム費用のうち一定額の助成を受けることが可能です。
こうした補助金や助成金に関する情報については、各自治体のホームページなどで確認ができます。
もしくは対象となる市区町村に直接問い合わせてみましょう。
「空き家バンク」も進化中
空き家の売却には自治体が実施する「空き家バンク」を利用することができるということをご存知ですか？
通常、不動産を売買する場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
この仲介手数料は売買価格に応じて上限が定められているため、郊外にある空き家では売買価格自体が高くないので、当然不動産会社の取り分や利益が少なくなります。そのため不動産会社には積極的に取り組んでもらいにくいという問題も…。
一方、空き家バンクの場合には、自治体が運営する媒体になるので利益目的ではなく、上記のような問題は起こりません。
どのエリアでも平等な取り扱いとなります。また、空き家バンクを閲覧する人々には、郊外にある家に住みたい！といった人が非常に多いです。
なぜなら、不動産会社を通す場合先述の通り利益が少なくそもそも取り扱われていなかったり、数が少なかったりするためです。
とすると、需要と供給という意味でもマッチしやすいということが言えます。
また、中には民間企業による全国版の空き家プラットフォームも存在します。
これまでは自治体の窓口までいかないと利用できなかった空き家バンクだったのですが、上記サービスを利用することによって、空き家の所有者と利用希望者のマッチングがよりスムーズにできるようになったのです。また、空き家バンクを利用すると不動産会社や各種専門業者の引き合わせまでフォローしてもらえます。
空き家の売却に困っている方は、最終的にそこで売買をするしないにかかわらずまず登録してみることを検討するとよいでしょう。
空き家問題への新しい取り組み②企業などによるビジネス化
国や自治体の取り組みが進む一方、NPO法人や民間企業の空き家ビジネスも少しずつ増えてきているのもご存知でしょうか。
様々な企業が存在する中でここでは企業選びのポイントを簡単に紹介します。
- 問い合わせた際の対応は丁寧か
- 営業をかけてくる頻度が極端に多くないか
- 具体的な事例を紹介してもらえるか
- 窓口担当者は話が通じるか
- 担当者、会社全体が空き家関係に精通しているか
- メリット、デメリット含めてしっかりと説明をしているか
- ごまかし、嘘がないか
空き家の話は決して小さな話ではありません。
大きな会社でも中身はボロボロ、なんてこともザラにあります。
きちんと何社かに問い合わせたり、ご自身の目と耳でしっかり判断してどうか後悔がないようにしてくださいね。
空き家の新しい利活用事例
農地付き空き家への移住や2地域居住（セカンドハウス）希望者への賃貸や売却
ここ最近、コロナ禍で場所にとらわれない働き方が実現しています。
そのため田舎でのんびりと暮らすというニーズも高まってきていたす。
たとえば、農地付き空き家として貸し出すことで農業をしながら田舎の空き家に住むことができたり、都心に住みながら週末は田舎で暮らす、セカンドハウスとして利用できたり、様々な活用方法があります。
物件の立地によりますが、条件が合いそうであれば、こうした活用法も選択肢の一つとしてあるのではないでしょうか。
コンセプト型賃貸
賃貸に出す時、一般的な賃貸物件として出すのみになると、他の物件との差別化に繋がりにくくなります。
それどころか、築年数が古いといった理由で借り手が見つからない可能性が十分にあります。
しかし、例えば「DIY可賃貸」という形にしたり、「ひとり親向けシェアハウス」という形にしたり、様々なコンセプト型賃貸のできあがり。築年数などのみで判断されなくなるため、借り手を見つけられる可能性が高まります。
民泊
郊外にある空き家は、田舎を体験したい！といった旅行者や外国人観光客などをターゲットに民泊施設として提供することも考えられるでしょう。
政府による公式民泊ポータルサイト「minpaku」には合法的な民泊の推進のための住宅宿泊事業の案内とあわせて、全国の成功事例が掲載されています。
民泊の取組事例紹介｜民泊制度ポータルサイト「minpaku」
カフェやギャラリーなどの店舗に
古民家風の外見を活かしたカフェなどを最近よく見かけませんか？
また、ギャラリーとして活用する事例などもあります。
たとえば、新潟県十日町市では地域の空き家を利用してミュージアムとしているなどの例があります。
参考資料 空き家の活用事例｜国土交通省
まとめ
空き家問題については、国や自治体が積極的に取り組み始めていることもあり、NPO法人や民間企業での空き家ビジネスも盛んになりつつあります。
なんとなく放置されていることの多い空き家。この記事をヒントに活用の道を探してみてはいかがでしょうか。
もし放置していたあなたの空き家が活用できたら、またそれが新しいビジネスになったり、誰かの役に立つことでしょう。
思い入れがある空き家だった場合は、思い入れがあるからこそ、しっかりと活用できるといいですよね。