【空き家相続人がいない場合】適切な手続きと活用方法

1.はじめに

空き家の相続問題は非常に複雑で難しい課題です。相続人がいない場合、適切な手続きを踏まずに放置してしまうと、様々なトラブルに発展する恐れがあります。

例えば、以下のようなリスクが考えられます。

リスク	内容
管理不全	空き家が荒れ果て、近隣への迷惑になる
不法占拠	空き家に第三者が不法に住み始める
金銭的損失	固定資産税などの税金が発生し続ける

また、空き家の相続人がいない状態が長期化すれば、最悪の場合、国に現物帰属してしまう可能性もあります。つまり、空き家を適切に処理しないと、資産価値が失われてしまうリスクがあるのです。

したがって、空き家の相続人がいない場合の適切な手続きと、空き家の有効活用方法を理解しておくことが重要となります。

2.空き家の相続人がいない場合

(1)法定相続人がいない

空き家の所有者が亡くなり、法定相続人がいない場合があります。この状況は以下の2つのケースが考えられます。

1. 配偶者や子供などの血縁者がいない
2. 血縁者はいるが、すでに先に亡くなっている

法定相続人の順位	相続人
第1順位	配偶者、子
第2順位	直系尊属(父母など)
第3順位	兄弟姉妹
第4順位	祖父母

上記の表に示す通り、法定相続人の範囲は一定の範囲に限定されています。この範囲内に生存者がいない場合、法定相続人がいない状態となります。

このような場合、空き家の権利関係が不明確になるため、適切な手続きを行う必要があります。相続人がいないと、空き家の処分や活用が難しくなる可能性があるためです。

(2)相続人全員が相続を放棄した

相続人全員が相続を放棄した場合、空き家の所有権は最終的に国庫に帰属することになります。しかし、そこに至るまでには一定の手続きが必要です。

まず、相続人全員が相続放棄の申述を家庭裁判所で行う必要があります。ただし、相続放棄をしても一時的には相続が開始したものとみなされるため、一定期間、空き家の管理責任を負うことになります。

期間	内容
原則3か月	空き家の管理責任を負う期間
さらに3か月以内	家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申し立てる

この間、空き家が放置されるリスクがあるため、適切な維持管理が求められます。

相続財産管理人が選任されれば、その後の空き家の処理は同人に委ねられます。最終的に相続債権者への支払い等の手続きを経て、残余財産が国庫に帰属する運びとなります。

(3)相続人の所在が分からない

相続人の所在が分からない場合は、探索を行う必要があります。探索の方法は主に以下の3つです。

1. 公的機関への確認

• 住民基本台帳の確認
• 戸籍の確認
• 最終の住所地での調査

2. インターネットでの検索

• 人物検索サイトの活用
• SNSなどでの情報収集

3. 探索会社への依頼

• 探索専門の民間会社に委託
• 有料だが、成功報酬型のサービスも

上記の方法で所在が分からない場合は、家庭裁判所に「相続財産管理人選任の審判」を申し立てることになります。相続財産管理人が選任され、空き家の処分などを行うことになります。

ただし、相続財産管理人選任には一定の費用がかかりますので、安易な選任は避け、最後の手段と考えるべきです。探索を徹底し、できる限り相続人を確定することが重要です。

(4)相続人が相続資格を失った

相続人が相続資格を失った場合も、空き家の相続人がいない状況と同様に扱われます。相続資格を失う理由には以下のようなケースがあります。

相続資格喪失の理由	説明
遺言で相続を排除された	亡くなった人の遺言で相続から外された
廃除された	重大な非行があり、家庭裁判所が相続権を剥奪した
相続放棄した	自らの意思で相続を拒否した
不存在であることが確定した	長年所在不明で死亡と推定された

このように、遺言や裁判所の判断、自らの意思で相続資格を失っても、当事者が相続人でなくなった結果は同じです。

相続資格を失った相続人がいる場合、残りの相続人で財産を分け合うことになります。ただし、残りの相続人がいないときは、相続財産管理人の選任が必要となります。

3.相続人がいない空き家の対処法

(1)関係者に連絡を取る

空き家の相続人がいない場合、最初に取るべき対処法は、関係者に連絡を取ることです。関係者とは以下のような方々を指します。

• 亡くなった方の친族(祖父母、兄弟姉妹など)
• 近隣住民
• 最後に住んでいた場所の区市町村

親族がいれば、相続に関する情報を持っている可能性が高いです。近隣住民からは、亡くなった方の生活ぶりや、家族構成などの情報が得られるかもしれません。区市町村に住民票の存在を確認すれば、新たな血縁者を見つけられるチャンスがあります。

このように、まずは関係者に連絡を取り、情報を集めることが重要です。関係者から新たな情報が得られない場合でも、後の手続きに向けて前提を整理できます。

(2)家庭裁判所で相続財産管理人選任を申立

相続人がいない場合、空き家を適切に処理するためには、家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申し立てる必要があります。

相続財産管理人とは、以下のような権限を持った人物です。

権限	内容
財産の管理	相続財産の管理・処分
債権の行使	相続財産に係る債権の行使
債務の弁済	被相続人の債務の弁済

家庭裁判所は、申立てを受けて適任者を選任します。選任に当たっては、通常、相続財産の種類・価値などを考慮し、弁護士や司法書士などの専門家に就任を求めることが多いです。

相続財産管理人に選任されると、上記の権限に基づき、空き家の処分や債務の整理など、遺産に関する包括的な権限を持つことになります。

(3)最終的に国庫に帰属させる

相続人全員の所在が分からず、相続財産管理人の選任もできない場合、最終的には国庫に帰属させることになります。この手続きは以下のような流れとなります。

1. 家庭裁判所が相続財産の管理を命じられた者(通常は弁護士など)が、財産の種類・価額等を調査する
2. 上記調査結果を報告書にまとめ、家庭裁判所に提出する
3. 家庭裁判所が、報告書を審査し、国庫への帰属を決定する
4. 決定後、国に対し財産の引渡しが行われる

手続の流れ	内容
①調査	財産の種類・価額等を調査
②報告書作成	調査結果を報告書にまとめる
③審査・決定	家裁が報告書を審査し帰属を決定
④引渡し	国に対し財産の引渡しが行われる

このように、相続人がいない場合でも、手続を経れば最終的に国庫に財産が帰属されます。ただし、上記の手続には一定の費用と時間を要するため、事前の対策が重要です。

4.空き家相続の留意点

(1)放置は重大なリスクがある

相続人がいない空き家を放置すると、様々なリスクが生じる可能性があります。主なリスクは以下の通りです。

リスク	内容
管理不全による老朽化	空き家が適切に管理されなければ、建物の老朽化が進行する。
不審者の住み込みや不法投棄	管理が行き届かず、不審者が住み込んだり、不法投棄されたりする恐れがある。
近隣トラブル	上記のような事態が発生すれば、近隣住民との間でトラブルに発展するおそれがある。
価値の下落	放置されれば建物の資産価値が下がり、有効活用が困難になる。

このように、相続人のいない空き家を放置しておくと、建物の価値が下がるだけでなく、近隣トラブルなど様々な問題が発生する可能性がある。したがって、適切な手続きを経て、早期に有効活用や処分を検討することが重要です。

(2)相続放棄しても一時的な管理責任あり

相続人が相続を放棄した場合でも、一定期間、相続財産の管理責任を負うことがあります。これを「相続財産保存義務」と呼びます。

具体的には、以下のような対応が求められます。

• 建物の管理・修繕
• 不法占拠者の立退き
• 遺品整理
• 債務の支払い

期間は原則として7カ月間ですが、延長される場合もあります。この義務を怠ると、損害賠償責任を問われる可能性があります。

相続人の対応	結果
正式に相続を放棄	7カ月間の管理義務あり
黙って放置	相続したものとみなされ、終身の管理義務

このように、相続財産の無償の引き継ぎには一定のリスクがあります。適切な対応が重要となります。

(3)相続財産管理人選任には費用が必要

空き家の相続人がいない場合、家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申し立てる必要があります。相続財産管理人とは、相続人に代わって財産を管理する人のことです。

この場合、以下のような費用が発生します。

費用項目	概要
報酬	相続財産の価額に応じて定められる金額。最低でも5万円程度。
実費	財産の維持管理費用など。
申立費用	申立手数料として数千円程度。

これらの費用は、最終的に相続財産から支払われます。ただし、相続財産が少額の場合、報酬や実費を賄えないこともあります。そのような場合は、あらかじめ費用の支払いについて裁判所と協議する必要があります。

相続財産管理人の選任には一定の費用がかかるため、生前から空き家対策を検討しておくことが重要です。また、専門家に相談するなど、早期の対応が求められます。

5.空き家対策のポイント

(1)生前から対策を立てる

相続人がいない空き家を放置すると、様々なリスクが生じる可能性があります。例えば、以下のようなリスクが考えられます。

リスク	内容
管理不全	空き家が荒れ果て、近隣への迷惑となる
不法占拠	第三者による不法な占拠が発生する
債務発生	固定資産税などの債務が発生する

このようなリスクを未然に防ぐためには、生前からしっかりと対策を立てることが重要です。具体的には、次のような方法が考えられます。

• 信頼できる人物に空き家の管理を依頼する
• 空き家の売却や賃貸などの活用方法を検討する
• 空き家バンクなどの制度を利用する
• 遺言で空き家の処分方法を明記する

将来的に相続人がいなくなることを見据え、早めに対策を講じることが賢明です。専門家に相談しながら、リスクを最小限に抑える対応をすることをおすすめします。

(2)専門家に相談する

空き家の相続手続きは複雑で専門的な知識が必要です。相続人がいない場合はさらに難解になります。そのため、空き家の相続に関する手続きについては、専門家に相談することをおすすめします。

専門家の種類	概要
司法書士	相続手続き全般を代行してくれます。家庭裁判所への申立や遺産分割協議など、公的な手続きを中心に対応してくれます。
行政書士	法務局への相続税の申告手続きや不動産の名義変更などを代行してくれます。
税理士	相続税の計算や申告手続きを専門に行います。
弁護士	トラブルへの対応や法的アドバイスを行います。特に家族間の争いなど紛争の際に力を発揮します。

空き家の相続は一般の相続よりも複雑で、さまざまな手続きが必要になります。自身で対応するのは困難が予想されますので、できる限り専門家に依頼し、スムーズな手続きを心がけましょう。

6.まとめ

空き家の相続人がいない場合、その対処法は複雑で費用も必要となりますが、早期の対応が何より重要です。

対応の手順	詳細
(1)関係者への連絡	親族や不動産業者など関係者に連絡を取り、情報収集する
(2)相続財産管理人の選任	家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申し立てる
(3)最終的な国庫への帰属	上記の手続きでも所有者が判明しない場合、国庫に帰属される

このように、相続人不在の空き家対策は時間と費用を要するため、生前から対策を立てることが賢明です。専門家に早期に相談し、自身の財産に関する事前の準備を怠らないようにしましょう。

放置された空き家は、防犯・防災上の危険はもちろん、環境面でも深刻な問題を引き起こす可能性があります。空き家の発生そのものを未然に防ぐ対策が何より大切なのです。