resupan 一戸建てのマイホームを購入したいという時に、新築でなくても中古物件を購入してリフォームするというのも一つの選択肢としてありますよね。新築と比較して価格も安く、新築ではなかなか出てこない立地の良い物件が見つかることもあります。
そんな時、立地や広さを気にする方はとても多いですが、実はその他にも注意すべき点があるのです。中古の戸建て購入を検討されている方は、これらのポイントをおさえておきましょう！
中古物件購入時の注意ポイント➀前面道路
まずはじめに、前面道路との関係を確認しましょう。
建築基準法としては、「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という接道義務があります。これは万が一なにかあったときに、救急車や消防車などの緊急車両が建物に近づけるようにするためのものです。
建築基準法制定より前に建った古い中古物件の場合、この接道義務を満たしていないことがまれにあります。
そうすると、今建っている物件を建て替えることができなかったり、建物の面積が必要以上に小さくなったりするなどの制限が出てくるため注意が必要となります。
中古物件購入時の注意ポイント②敷地境界
最近では、隣地との敷地の境界をわかりやすくするために線や矢印が刻まれた金属杭などを地面に打ち込むことが多いです。しかし、それが結構前にうたれた木杭だと腐っていたり、塀やフェンスの帰属先が曖昧だったりし、隣地の所有者との間でまさかのトラブルが生じてることも。
戸建ての中古物件を購入する場合は、早い段階で隣地境界についてをはっきりさせておく必要があるでしょう。必ずチェックしてください。
中古物件購入時の注意ポイント③建築確認の検査済証
中古物件を購入する際、「検査済証」という書類が売主の手元にあるか、しっかりと確認しましょう。検査済証は「建築基準法などのルールに沿っているかという建築確認が済んでいる」ということを示すとても大切な書類です。
一昔前まで、検査済証を取らないケースも珍しくありませんでした。万が一、売主の手元に検査済証がない場合は、国交省のガイドラインに沿った調査に基づき作成した「建築基準法適合状況調査報告書」をかわりに使用することが可能となっています。しかしこの報告書の取得には手間や費用がかかるため、やはり検査済証があるといいですよね。
中古物件購入時の注意ポイント④築年数
中古物件を購入するとき、できる限り築年数が新しいものを購入したいと思う方は多いですよね。もちろん築年数は１つの目安になります。
しかし、実は古くても状態が良く長持ちする物件もあれば、逆に築年数が新しいのにも関わらずメンテナンス不足やそもそもの建築クオリティが低く状態が悪い物件もあります。
築年数ももちろん大切ですが、そればかりにとらわれず建物の状態を正確に見極めることが大切です。
また一部ではありますが、税金面において築年数が関係してくることがあります。
例えば、登録免許税や不動産取得税には住宅用家屋の軽減税率の特例がありますが、そのなかには「築20年以内（耐火建築物は築25年以内）」という要件が含まれています。
それより古い中古住宅が軽減を受けるには、耐震性を証明する書類などが必要になったりするので、築年数によって何が必要かも確認しておくことをおすすめいたします。
中古物件購入時の注意ポイント⑤耐震性
前述の築年数、これは耐震性にも関わってきますね。
建築基準法で必要とされる、耐震性が大幅に変化・改善した1981年・2000年の前に建てられた物件なのか、後に建てられた物件なのかが、１つの目安となります。
1981年以降に建てられた中古物件の場合、新耐震基準で建てられています。「震度5程度の地震で損傷せず、震度6～7程度の地震で倒壊・崩壊しない」程度の耐震性を備えています。
また2000年以降に建てられた中古物件の場合は、筋交いや耐力壁のバランスなどのルールが明記されたので、耐震という意味で更に信頼できるものとなっています。
ただし築年数が古くても耐震性の高い物件はあるので、築年数はあくまでも目安です。
一般の方が耐震性を判断するのは難しいかと思いますので、その部分はきちんとプロに見てもらうようにしましょう。