【簡単解説】空き家特例の延長条件とは？いつまで適用される？

1.はじめに：空き家問題と特例措置の背景

日本では少子高齢化や人口減少に伴い、空き家が増加しています。総務省の調査によると、2018年には空き家数が849万戸となり、住宅総数に占める空き家率は13.6％に達しています。

年次	空き家数（万戸）	空き家率（％）
2013年	820	13.5
2018年	849	13.6

空き家の増加は、景観の悪化、治安の悪化、防災上のリスクなど、様々な問題を引き起こしています。そこで、国は空き家の発生を抑制し、有効活用を促進するために、様々な対策を講じています。

その中でも、特に重要な対策の一つが「空き家特例」です。これは、一定の条件を満たす空き家を売却した場合に、税負担を軽減する制度です。この特例措置によって、空き家の流通を促進し、空き家問題の解決を図っています。

2.空き家特例とは？

2-1.譲渡所得3,000万円の控除

空き家特例を活用する大きなメリットの一つが、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる点です。

これは、特定の条件を満たした空き家を売却した際に適用されます。

控除額	条件
3,000万円	特定の親族から相続した空き家などを売却した場合

例えば、相続した空き家を売却して譲渡所得が5,000万円だった場合、3,000万円を控除できます。 結果として、課税対象となる所得は2,000万円となり、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。 この控除制度は、空き家の売却を促進し、空き家問題の解決を後押しするためのものです。

2-2.適用条件：相続や親の介護などが対象

空き家特例の適用を受けるためには、いくつかの条件を満たしている必要があります。

主な適用条件は以下の通りです。

条件	内容
相続による取得	被相続人が住んでいた家屋を相続によって取得した場合
親の介護などのための取得	親の介護や自身の病気の治療などのために、やむを得ず家屋を取得し、それまで住んでいた家屋を売却する場合
その他	被災や離婚、転勤などのやむを得ない事情により、家屋を売却する必要が生じた場合

例えば、親の介護のために実家を相続した場合、相続した実家は空き家になりやすい状況です。 このような場合、空き家特例の適用を受けることで、売却時の税負担を軽減することができます。

ただし、これらの条件を満たしている場合でも、建物の状態や売却時期によっては、特例が適用されないケースもあります。 適用条件の詳細については、税務署や専門家にご確認ください。

2-3.特例を受けるメリット：税負担を軽減

空き家特例を受ける最大のメリットは、税負担を大きく軽減できることです。

例えば、相続した空き家を売却して譲渡所得が5,000万円だった場合、特例がないと約1,000万円の税金がかかります。

控除額	税率	計算式	税額
無し	20.315%	5,000万円 × 20.315%	約1,015万7,500円
3,000万円	20.315%	(5,000万円 – 3,000万円) × 20.315%	約406万3,000円

しかし、空き家特例を適用できれば、譲渡所得から3,000万円が控除され、税負担は約406万円に抑えられます。

つまり、600万円以上も税金が安くなる計算です。

このように、空き家特例を活用することで、売却後の手取り額を増やし、よりスムーズな相続や空き家対策を進めることが可能になります。

3.空き家特例の延長条件

3-1.延長の背景：空き家問題の深刻化

空き家特例の延長は、年々深刻化する空き家問題への対策として行われました。総務省の「住宅・土地統計調査」によると、日本の空き家数は増加傾向にあり、社会問題となっています。

調査年	空き家数（万戸）	空き家率（％）
2008年	756	13.1
2013年	820	13.5
2018年	849	13.6

出典：総務省「住宅・土地統計調査」

空き家の増加は、景観の悪化、防犯上のリスク、老朽化による倒壊の危険性など、様々な問題を引き起こします。空き家特例の延長は、これらの問題を解消し、空き家の流通を促進する目的があります。

3-2.延長の要件：耐震性や売却活動の証明など

空き家特例の適用期間を延長するためには、いくつかの要件を満たす必要があります。

主な要件は以下の通りです。

要件	内容
耐震性	耐震基準適合証明書や建築士による耐震診断書の提出などにより、建物の耐震性を証明する必要があります。
売却活動の証明	不動産会社への媒介契約の締結や、インターネット等を利用した売却活動など、売却に向けた積極的な行動を証明する必要があります。
管理状況の証明	定期的な清掃や建物の維持管理など、適切な管理を行っていることを証明する必要があります。
その他の要件	市区町村によっては、上記の他に、リフォームの実施や地域貢献活動への参加など、独自の要件を設けている場合があります。

これらの要件を満たすことで、空き家特例の適用期間を延長し、税負担を軽減することができます。

詳しくは、お住まいの市区町村の担当窓口や税務署にお問い合わせください。

3-3.延長期間：いつまで適用される？

空き家特例の適用を受けられる期間は、原則として3年です。しかし、一定の条件を満たせば、さらに3年間の延長が可能です。つまり、最長で6年間、空き家特例の適用を受けることができます。

適用期間	条件
3年間	特になし
6年間	耐震性、売却活動などの要件を満たす

延長を希望する場合は、延長期間開始日の1か月前までに、所轄の税務署に申請する必要があります。

ただし、2023年10月現在、政府は空き家特例について、延長も含めた制度の見直しを検討しています。そのため、将来的には適用期間や要件が変更される可能性もあります。最新の情報については、国税庁のウェブサイトなどを確認するようにしてください。

4.空き家特例を活用する際の注意点

4-1.適用条件の確認：要件を満たしているか

空き家特例の適用を受けるためには、いくつかの要件を満たしている必要があります。ご自身の状況が当てはまるか、しっかりと確認しましょう。

主な適用条件は以下の通りです。

条件	内容
相続により取得した家屋であること	被相続人から相続により取得した家屋であることが条件です。
取得日から譲渡するまでの間、空き家であること	取得日から譲渡するまで、自分が住むことも、貸すこともなく、家屋が使用されていない状態であることが求められます。
耐震性などの要件を満たしていること	特定の耐震基準を満たしているか、除却や譲渡後の家屋の活用方法について一定の要件を満たす必要があります。

これらの条件は一例です。詳細な適用条件は、国税庁のウェブサイトや専門家にご確認ください。ご自身の状況を正確に把握した上で、特例適用の可否を判断することが重要です。

4-2.必要書類の準備：証明書など

空き家特例の適用を受けるためには、様々な書類を準備する必要があります。具体的な必要書類は、個々のケースによって異なりますが、主なものとしては下記のようなものがあります。

書類名	説明
不動産売買契約書	空き家の売却に関する契約書
相続関係説明図	相続関係を明確にする図
戸籍謄本	相続人の確認に必要な書類
住民票	被相続人の住所を確認する書類
固定資産税評価証明書	空き家の評価額が記載された書類
耐震診断報告書	耐震基準適合証明書または耐震改修計画書のいずれか
売却活動の証明書類	不動産会社への仲介依頼書、広告掲載の証明など

これらの書類は、法務局や市区町村役場などで取得できます。また、書類によっては、発行に時間がかかる場合もあるため、余裕を持って準備を進めるようにしましょう。

4-3.専門家への相談：税理士や不動産会社

空き家特例の適用を検討する際には、税理士や不動産会社などの専門家への相談がおすすめです。複雑な要件や手続きを正確に理解し、手続きをスムーズに進めるために、専門家のサポートを受けることは非常に有効です。

専門家	相談内容例
税理士	・特例適用の可否判断 ・必要書類の準備 ・税務申告
不動産会社	・空き家の売却活動のサポート ・空き家の管理 ・リフォームの提案

専門家は、個々の状況に合わせて適切なアドバイスを提供してくれます。空き家特例について疑問点があれば、早めに専門家に相談することをおすすめします。

5.まとめ：空き家特例を賢く活用しよう

空き家特例は、条件を満たせば大きな税負担軽減につながる有効な制度です。

空き家問題の解決を検討されている方は、ぜひこの特例制度を有効活用してみましょう。

ただし、適用条件や必要書類は複雑な場合もあるため、最新情報を確認しておくことが重要です。

内容	詳細
特例制度の内容の確認	適用条件、必要書類などを確認する
専門家への相談	税理士や不動産会社に相談する
最新情報の確認	法律改正などがないか、最新情報を確認する

上記を参考に、空き家特例を賢く活用して、空き家問題の解決に役立てていきましょう！