空き家の名義変更手続き！必要書類から費用、自分でできるかどうかの判断基準まで

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1. はじめに：空き家の名義変更とは？

空き家とは、文字通り「空いた家」のことですが、不動産登記上は「所有者の変更」という手続きを経なければ、故人のものとして扱われます。

用語説明
空き家長期間居住者がおらず、使用されていない状態の住宅
名義変更不動産登記簿上の所有者を変更する手続き

つまり、「空き家の名義変更」とは、不動産登記簿上で、その空き家の所有者が誰なのかを明確にする手続きのことを指します。

この手続きは、相続や売買、贈与などによって空き家の所有者が変わった場合に必要となります。

次の章では、空き家の名義変更を放置することによって起こるリスクについて解説していきます。

2. なぜ名義変更が必要？放置するリスク

2.1 相続登記の義務化と罰則

2024年4月1日から、相続によって不動産を取得した相続人に対して、相続登記が義務化されました。 これは、相続によって取得した不動産を、所有者不明の状態で放置することを防ぐための対策です。

相続登記の義務化により、相続開始を知った日から3年以内に、相続による所有権移転登記の申請が義務付けられました。 この義務に違反した場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。

項目内容
義務化の時期2024年4月1日
申請期限相続開始を知った日から3年以内
罰則10万円以下の過料

空き家を放置することによるリスクの一つとして、この相続登記の義務化による罰則も挙げられます。 早めの名義変更を心がけましょう。

2.2 売却や担保設定ができない

空き家の名義人が亡くなったままの場合、売却や担保設定などの重要な手続きができません。

なぜなら、不動産取引は「所有権」が明確であることが前提となるからです。

名義人が死亡したままでは、誰が所有権を持っているのかが不明確なため、以下の行為が制限されます。

行為説明
売却買主が安心して購入できないため、売却が困難になります。
担保設定金融機関は、所有権が明確でない限り、担保価値を評価できません。そのため、ローンを組むことができません。

これらの制限は、空き家を有効活用する上で大きな障害となります。 例えば、相続したものの使わない空き家を売却して現金化したいと思っても、名義変更が完了するまでは売却できません。 また、空き家を担保にお金を借りたい場合も、名義変更が完了するまでは担保設定ができないため、希望する金額を借りられない可能性があります。

このように、空き家の名義変更を放置すると、将来的に売却や担保設定が必要になった際に、大きな不利益を被る可能性があります。

2.3 親族間トラブルのリスク

空き家の名義変更を放置することで、将来的に親族間でトラブルに発展する可能性があります。

トラブル事例内容
遺産相続時のトラブル名義変更がされておらず、誰が相続人かわからない場合、遺産分割協議が難航する可能性があります。
固定資産税の負担名義人が亡くなった後も、名義変更が行われるまでは、名義人宛に固定資産税の請求が続きます。誰が負担するのかでトラブルになる可能性があります。
空き家の管理責任空き家の管理責任が曖昧になることで、清掃や修繕などを誰が負担するのかでトラブルが発生する可能性があります。

このようなトラブルを避けるためにも、空き家の名義変更は速やかに行うことが重要です。

3. 空き家の名義変更の種類と手続き

3.1 相続による名義変更

空き家を相続した場合、被相続人（亡くなった方）から相続人へ所有権を移転する手続きが必要です。これは、放置すると後々、売却や相続などでトラブルになる可能性があるため、速やかに手続きを進めることが重要です。

まず、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰が空き家を相続するかを決定します。遺産分割協議の内容は、後々のトラブル防止のためにも「遺産分割協議書」として書面に残しておくことが重要です。

遺産分割協議がまとまったら、名義変更に必要な書類を集めます。

書類名内容取得先
戸籍謄本被相続人と相続人全員の続柄が確認できるもの被相続人の本籍地役場
相続人全員の印鑑証明書発行日から3ヶ月以内のもの相続人の住所地役場
固定資産税評価証明書相続する空き家の評価額が記載されているもの空き家の所在地の市区町村役場
遺産分割協議書相続人全員の署名と実印を押印したもの–

必要書類が揃ったら、被相続人の最後の住所地を管轄する法務局へ申請します。法務局の窓口に提出する方法や、郵送で手続きする方法があります。

3.1.1 遺産分割協議書の作成

相続が発生した際、相続財産を誰がどのように相続するかを決めるために遺産分割協議書の作成が必要となります。これは、相続人全員で話し合って作成する重要な書類です。

遺産分割協議書には、主に以下の内容を記載します。

項目内容
被相続人の情報氏名、住所、生年月日、死亡日
相続人の情報氏名、住所、生年月日、被相続人との続柄
相続財産不動産、預貯金、株式などの種類と評価額
分割内容各相続人が取得する財産と持分割合

遺産分割協議書の作成は、専門家のアドバイスを受けながら進めることをおすすめします。相続人間で意見が対立する場合もあるため、弁護士などの専門家に相談することで、トラブルを未然に防ぎ、円滑な遺産分割協議を進めることが期待できます。

3.1.2 必要書類と取得方法

相続による空き家の名義変更には、いくつかの必要書類を準備する必要があります。

これらの書類は、法務局や市区町村役場などで取得できます。

書類名取得場所備考
戸籍謄本（抄本）被相続人の最後の住所地の市区町村役場被相続人の出生から死亡までの連続したものが原則必要です。
相続関係説明図相続人全員の関係性を明確にする図です。法務局のホームページなどで雛形を入手できます。
遺産分割協議書相続人全員で遺産の分割について話し合い、作成します。
固定資産評価証明書被相続人の住所地の市区町村役場
相続人の印鑑証明書相続人の住所地の市区町村役場

なお、場合によっては上記以外にも書類が必要となるケースがあります。 詳しくは法務局へお問い合わせください。

3.1.3 法務局への申請手続き

必要書類がすべて揃ったら、法務局に申請します。

相続による名義変更の場合、法務局への申請は相続人全員の共同で行う必要があります。

遠方に住んでいたり、仕事で忙しいなどの理由ですべての相続人が法務局へ行くことが難しい場合は、司法書士に代理人を依頼することも可能です。

申請に必要な書類は、原本を提出します。

また、申請には以下の手数料がかかります。

手数料金額（目安）
登録免許税固定資産税評価額 × 0.4%
申請書貼付印紙1,000円（不動産1個につき）

なお、法務局での手続きは約1週間〜1ヶ月ほどで完了します。手続きが完了すると、新しい所有者名義の登記識別情報が発行されます。

3.2 売買による名義変更

空き家を売却して第三者に名義を変更する場合、以下のような手続きが必要になります。

手続き概要
不動産会社選定と媒介契約売却を依頼する不動産会社を選定し、媒介契約を締結します。
売買契約の締結買主と売買価格や引渡時期などの条件を決定し、売買契約を締結します。
所有権移転登記売買契約に基づき、所有権を売主から買主へ移転する登記手続きを行います。

売買による名義変更は、不動産会社との連携や契約、登記手続きなど、専門的な知識が必要となる場面が多く発生します。そのため、不動産売買の専門家である不動産会社や司法書士に相談しながら進めることが一般的です。

3.2.1 不動産会社選定と媒介契約

空き家を売却する場合、売却活動全般を依頼する不動産会社を選び、媒介契約を結びます。

<不動産会社選定のポイント>

  • 空き家売却の実績が豊富
  • 地域に精通している
  • 親身になって相談に乗ってくれる

信頼できる会社かどうかを見極めることが重要です。複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討するのも有効です。

<媒介契約の種類>

契約の種類特徴
一般媒介契約所有者が自ら買主を探すことも可能。複数の不動産会社に依頼できる。
専任媒介契約一つの不動産会社に依頼を専任。活動報告の義務があり、より集中的な売却活動が見込める。
専属専任媒介契約一つの不動産会社に依頼を専任。所有者自身で買主を探すことはできない。不動産会社は売却活動に尽力する義務があり、早期売却を期待できる。

どの媒介契約が最適かは、状況によって異なります。不動産会社とよく相談して決めましょう。

3.2.2 売買契約の締結

不動産会社を通じて買主が見つかったら、売買契約を締結します。

売買契約は、不動産売買における重要な契約です。契約内容をよく確認し、不明点は不動産会社に質問しましょう。

売買契約書には、一般的に以下の内容が記載されます。

項目内容
売主・買主氏名、住所、生年月日、連絡先
物件所在地、地番、家屋番号、土地面積、建物構造など
売買価格金額および支払方法
手付金金額および支払時期
契約解除に関する事項違約金や解除条件
引き渡し時期日時および引渡し場所
その他付帯設備、契約不適合責任、瑕疵担保責任、固定資産税・都市計画税の精算など

売買契約締結時に、買主は売主に対して手付金を支払います。

3.2.3 所有権移転登記

売買契約が成立したら、最後に所有権移転登記を行います。この手続きによって、法的に所有権が売主様から買主様へ移転します。

所有権移転登記は、法務局に申請します。申請には、以下のような書類が必要です。

書類名概要取得先・備考
所有権移転登記申請書法務局に用意されています
売買契約書売主様と買主様の間で締結したもの
固定資産税評価証明書市区町村役場
印鑑証明書市区町村役場
住民票市区町村役場

申請手続きは複雑で、専門知識も必要となるため、一般的には司法書士に依頼することが多いです。司法書士に依頼した場合、費用は数万円程度が相場となります。

所有権移転登記が完了すると、名義変更はすべて完了です。

3.3 贈与による名義変更

贈与による名義変更とは、親族間などで無償で不動産の所有権を移転する方法です。親子間でよくあるケースですが、贈与税が発生するため注意が必要です。

手続き概要
贈与契約書の作成贈与者と受贈者の間で、不動産の贈与に関する契約内容を明確にします。
必要書類と税金の準備所有権移転登記に必要な書類に加え、贈与税の申告・納税が必要になります。
所有権移転登記贈与によって名義変更が完了したことを法務局に登録します。

贈与税は、贈与された財産の価額によって異なります。基礎控除額を超える場合は、期限内に申告・納税する必要があります。手続きや税金については、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

3.3.1 贈与契約書の作成

贈与による名義変更を行う場合は、贈与する側と贈与される側で贈与契約書を作成する必要があります。口頭での約束のみでは、後々トラブルになる可能性があるため、必ず書面を作成しましょう。

贈与契約書には、以下の内容を記載するのが一般的です。

項目内容
当事者贈与者と受贈者の氏名、住所、生年月日、続柄
贈与の目的物不動産の所在地、家屋番号、土地の地番、地目、面積など
贈与の時期贈与契約締結日、所有権移転日など
負担する費用登録免許税、司法書士報酬などの費用負担
特約事項任意で設定する条件（例：居住義務、売却禁止期間）

贈与契約書の作成は、専門知識が必要となるため、司法書士や弁護士などに依頼するのが安心です。費用の目安としては、2～5万円程度が相場となっています。

3.3.2 必要書類と税金

贈与による空き家の名義変更には、以下の書類が必要です。

書類名説明
贈与契約書贈与者と受贈者の間で、贈与の内容を明確にするために作成する契約書です。
固定資産税評価証明書贈与する空き家の評価額が記載された証明書です。市区町村役場で取得できます。
住民票贈与者と受贈者の住所を確認するための書類です。
印鑑証明書贈与者と受贈者の実印の登録を証明する書類です。
その他場合によっては、戸籍謄本や収入印紙などが必要になることもあります。

贈与による名義変更では、受贈者に贈与税が発生します。 贈与税は、贈与された財産の価額によって税率が変わります。 また、基礎控除として年間110万円の控除を受けることができます。 ただし、空き家の状態や贈与者と受贈者の関係性によっては、特例控除が適用される場合もあります。

3.3.3 所有権移転登記

贈与によって空き家の所有権を移転するには、法務局への登記申請が必要です。この手続きを所有権移転登記といいます。

所有権移転登記を申請する際には、以下の書類が必要です。

書類名備考
贈与契約書
登記申請書
固定資産税評価証明書
住民票（贈与者・受贈者）
印鑑証明書（贈与者・受贈者）

申請先は、空き家がある場所を管轄する法務局です。申請は、贈与者・受贈者ご自身で行うことも、司法書士に依頼することもできます。

所有権移転登記が完了すると、法的に贈与者から受贈者へ所有権が移転したことになります。

4. 名義変更に必要な費用

4.1 登録免許税

空き家の名義変更には、登録免許税という税金がかかります。これは、不動産の所有権移転登記などの際に国に納める税金です。

登録免許税は、固定資産税評価額をベースに計算されます。

区分税率算出例
相続固定資産税評価額 × 0.4%固定資産税評価額が2,000万円の場合：8万円
売買固定資産税評価額 × 2.0%固定資産税評価額が2,000万円の場合：40万円
贈与固定資産税評価額 × 2.0%固定資産税評価額が2,000万円の場合：40万円

ただし、軽減税率が適用されるケースもあります。

名義変更の方法は、相続・売買・贈与などいくつか種類があり、それぞれ計算方法が異なります。ご自身のケースに当てはまる税率を事前に確認しておきましょう。

4.2 司法書士報酬

司法書士に空き家の名義変更手続きを依頼する場合、手続きの内容に応じて報酬が発生します。司法書士報酬は、具体的にどのような手続きを依頼するかによって異なりますが、一般的な目安は以下の通りです。

手続き内容司法書士報酬の目安
相続による名義変更8万円～
売買による名義変更5万円～
贈与による名義変更5万円～

上記はあくまで目安であり、司法書士事務所によって報酬額は異なります。また、不動産の評価額や手続きの難易度によっても変動する可能性があります。事前に複数の司法書士事務所に見積もりを依頼し、比較検討することをおすすめします。

司法書士に依頼するメリットとしては、複雑な手続きを代行してもらえるだけでなく、手続きのミスや漏れを防ぐことができる点が挙げられます。

4.3 その他費用（書類取得費など）

名義変更には、登録免許税や司法書士報酬以外にも、いくつかの費用が発生する場合があります。

これらの費用は手続きの内容や取得方法によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

費用項目内訳目安費用
戸籍謄本・抄本相続人の関係性を証明するために必要1通あたり数百円
住民票除籍謄本を取得する場合に必要1通あたり数百円
固定資産評価証明書固定資産税の評価額を確認するために必要1通あたり数百円
地図（公図等）土地の位置や形状を確認するために必要1通あたり数百円
郵便切手法務局への郵送費用など数十円～数百円

これらの費用は、役所や法務局で直接取得する場合と、郵送で請求する場合で金額が異なることがあります。また、オンラインサービスを利用できる場合もあります。

手続きをスムーズに進めるためにも、事前に必要な書類と費用を確認しておきましょう。

5. 自分で手続きできる？判断基準と専門家活用

5.1 手続きの複雑さ

空き家の名義変更手続きは、相続・売買・贈与のいずれの方法でも、多くの書類を揃え、法務局に提出する必要があります。複雑な手続きのため、多くの人が手続き内容に戸惑うでしょう。

手続き複雑度補足説明
相続複雑遺産分割協議書の作成や、戸籍謄本・住民票など多くの書類収集が必要となるため、相続人をはじめとした関係者間での調整も必要となり、複雑になりがちです。
売買やや複雑不動産会社を通して手続きを行うため、個人で行う手続きよりも比較的スムーズに進みます。
贈与普通贈与契約書の作成、税金の申告など、専門知識が必要となる場面もありますが、相続に比べると手続きはシンプルです。

ご自身の状況や手続きの内容に応じて、手続きの複雑さは異なります。手続きに不安を感じたら、無理せず専門家に相談することも検討しましょう。

5.2 時間的制約

名義変更には、想像以上に時間がかかるケースがあります。

手続き必要日数の目安
相続による名義変更数週間〜数ヶ月
売買による名義変更1ヶ月〜数ヶ月
贈与による名義変更1ヶ月〜数ヶ月

上記はあくまでも目安です。相続の場合、遺産分割協議が難航すると、さらに時間がかかる可能性があります。また、必要書類の収集や役所への手続きなども、平日に何度も足を運ぶ必要があるため、時間に余裕がない方にとっては大きな負担となるでしょう。

5.3 専門家活用のメリット・デメリット

空き家の名義変更は、自分自身で行うことも可能ですが、専門家に依頼するメリットも多数あります。状況に応じて、専門家を活用するかどうかを判断しましょう。

メリットデメリット
手続きがスムーズ費用がかかる
専門知識による安心感自分自身で手続きする機会を逃す

専門家に依頼する最大のメリットは、手続きがスムーズに進む点です。不動産登記や法律の専門知識を持つ司法書士や弁護士に依頼することで、書類作成や手続きを代行してもらえます。また、複雑な相続手続きや税金に関する相談にも乗ってもらえるため、安心して手続きを進めることができます。

一方で、専門家に依頼する場合は費用が発生します。費用の目安は手続き内容や専門家によって異なりますが、事前に見積もりを取ることが重要です。また、専門家に依頼することで、自分自身で手続きを行う機会を逃してしまう可能性もあります。手続きを通して不動産登記の知識を深めたい場合は、自身で手続きを行うことも検討しましょう。

6. 名義変更後の空き家活用法

6.1 売却

名義変更後の空き家を売却するというのは、最も一般的な活用方法の一つです。現金化することで、固定資産税などの維持費負担から解放されるメリットがあります。

しかし、空き家の状態によっては、買い手がつきにくい場合もあるため注意が必要です。

メリットデメリット
現金化できる売却までに時間がかかる場合がある
維持費負担から解放される買い手がつかない場合がある

売却を検討する際は、不動産会社に相談し、適切な販売価格や売却方法についてアドバイスを受けるようにしましょう。

6.2賃貸

名義変更後の空き家を賃貸に出すことも有効な活用法です。家賃収入を得ることで、固定資産税などの維持費負担を軽減できます。また、空き家を適切に管理することで、建物の老朽化防止にもつながります。

賃貸に出す際は、以下の点を検討する必要があります。

項目内容
ターゲット単身者、ファミリー、高齢者など
家賃設定相場調査に基づいた適正価格
入居者募集不動産会社への依頼、ポータルサイトへの掲載
契約手続き賃貸借契約書の作成、入居審査
管理業務入居者対応、家賃回収、修繕対応

賃貸経営は、空室リスクやトラブル発生の可能性も考慮する必要があるため、事前に十分な準備と計画が必要です。

6.3 リノベーション

古くなった空き家を現代のライフスタイルに合わせて改修するのがリノベーションです。間取りの変更や設備の刷新など、自由度の高さが魅力です。

メリットデメリット
自分好みの住まいにできる多額の費用がかかる場合がある
建物の性能向上で快適な暮らしを実現できる工事期間中は住めない場合がある
資産価値の向上予想外の追加費用が発生する可能性がある

リノベーションによって、空き家を新たな住まいとして再生させることができます。賃貸や売却に比べて初期費用は高額になりますが、長期的な視点で見た場合、資産価値の向上や快適な居住空間の獲得といったメリットが期待できます。

6.4 解体

空き家を解体するという選択肢もあります。解体すれば、固定資産税の負担が軽減されるだけでなく、老朽化による倒壊リスクや犯罪に利用されるリスクを回避できます。

解体のメリット解体のデメリット
固定資産税の軽減解体費用がかかる
倒壊リスク、犯罪リスクの回避更地化による売却価格への影響
空き家管理の負担軽減

解体費用は、建物の構造や規模、解体業者によって異なりますが、相場としては数百万円程度が一般的です。解体後、更地にした土地を売却することも検討できます。

7. まとめ：早めの名義変更で安心を

空き家の名義変更は、放置しておくと相続トラブルや売却時の障害になるなど、様々なリスクを伴います。 「いつかやろう」と後回しにせず、早めに対処することで、下記のようなメリットがあります。

メリット説明
トラブルの回避相続争いを防ぎ、円満な相続を実現できます。
資産価値の維持・向上名義変更を済ませておくことで、売却や活用をスムーズに行いやすくなります。
法律違反の防止相続登記の義務化により、放置しておくと罰則が科される可能性があります。
安心感の獲得将来への不安を解消し、気持ちにゆとりを持つことができます。

手続きの方法や費用、専門家への依頼など、ご自身の状況に合わせて適切な選択を行いましょう。

空き家の名義変更は、ご自身やご家族の未来を守るための大切な一歩です。